发展房地产投资信托需防范几大风险
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2005-05-18
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是在美国起源并得到发展的一种房地产金融创新工具，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产项目投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。它不仅是房地产企业一种新生融资渠道，也是投资者的新投资渠道。
由于我国房地产开发商对于银行贷款的过度依赖(80%以上的房地产开发资金来自银行贷款)，为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，央行在2003年6月出台了一系列房产信贷紧缩政策（121号文件），随后央行又提高了存款准备金率，加之去年10月的加息举措进一步加剧了房地产企业的融资困难，在此背景下，REITs在我国应运而生，且呼声日渐高涨，大有“井喷”之势头。然而，由于我国房地产投资信托的发展还不够成熟，相关法律规范也不够健全，REITs的发展存在着较大的不确定性，很多方面都面临着风险。具体来说，我国REITs的风险主要有以下几方面：
一、 赔偿责任风险
由于我国房地产市场与资本市场均存在着较为严重的信息不对称，再加上信托公司信息披露还不够透明，很多投资者的投资带有一定盲目性。无论是房地产投资信托公司还是投资者都有出现逆向选择的可能。甚至有一些购买房地产信托的投资者认为购买房地产投资信托产品与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好。这些投资者忽视了房地产投资信托蕴含的赔偿责任风险。信托无限网
央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担。信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人自身承担。
二、项目风险
REITs的风险主要来自于项目本身的风险，虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会给出较高的预期收益率，但这些只是参考并不是承诺。房地产投资信托的收益来源于房地产项目，项目进行的顺利与否直接影响房地产投资信托的收益率。当房地产项目遇到资金困难时，在融资对象是银行的情况下，可以申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息。但是在融资对象是信托投资机构和分散的投资者的情况下，开发商不可能得到追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。
三、操作风险和道德风险
房地产投资信托的操作风险是指由于受托人在管理信托资产过程中未能按信托计划所拟定的投资策略进行资产管理，或在执行投资策略过程中因其他违法违规行为而给投资人带来的或有损失。在房地产投资信托的实际操作中，如果受托人为了盲目追求高额回报率，在缺乏有效的风险监控情况下，资金使用不当使投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益率，就会形成操作风险。信托无限网
由于存在信息不对称，REITs的受托人在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处，由此产生的各种风险为道德风险。REITs在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成。此外，我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面临着所有者缺位、法人治理结构低效运作等诸多问题。因此，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业很有可能会发生被投资企业的道德风险。
在发达国家REITs模式中，往往会聘用专业房地产公司对投资、管理、业务扩展等方面进行专业管理，在很多国家的房地产投资信托中还引入了保管银行的概念，对房地产资金的投向、运用进行监督管理。对房地产投资信托本身的操作风险和道德风险起到一定的监控作用。而我国REITs在这方面还有所欠缺，有待相关法律法规的早日出台。
四、自身运行模式风险
由于我国的REITs是在中央银行提高房地产开发商银行贷款门槛，房地产开发商出现融资困难的背景下应运而生的，大部分REITs采用直接债务融资模式，即在房地产开发商以自身项目作为抵押的前提下，直接贷款给房地产开发商。在这种模式中，我国绝大部分房地产投资信托计划只是针对特定的一个项目募集资金，单笔规模多在2亿元以下，并且多以贷款的形式操作，运作模式较为单一。一旦这个特定的房地产项目出现问题，房地产投资信托公司就面临着损失的风险。相对于国外成熟房地产投资信托，我国的REITs没有发挥专家理财、多元化投资来实现分散风险、最大化收益的优势。较为单一的运行模式潜伏着极大的风险。
五、流动性风险
由于受每份信托计划合同总数不能超过200份的限制，目前房地产投资信托公司只有通过提高单份合同资金数量来募集相应规模的资金。动辄5万、10万元的投资规模让个人投资者必须考虑流动性的问题。美国REITs的收益凭证归于证券的范畴，可以在交易所上市交易且受到证券法律的监管。而目前我国房地产投资信托的资金和产品仅限于信托凭证转让，且投资信托合同只能在信托公司提供的交易平台上进行转让。因此，投资者必然面临着流动性风险。
六、房地产行业风险
由于房地产投资信托募集资金的绝大部分都投资于房地产项目，房地产行业的风险很容易通过房地产投资机构传递到其投资者身上，因此，房地产投资信托还面临着房地产行业的风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长，资金占用量大，利润回报较高。房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。此外，由于我国房地产市场发展规模扩张比较快，市场不规范的地方很多，导致房地产行业纠纷多、诚信差。目前，房地产市场已经连续3年列为国务院清理整顿市场秩序的专项治理重点。尤其在今年5月11日，国务院办公厅转发的七部委（建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会）联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，再次提出了要防范房地产市场风险的要求。意见中强调要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。这一政策对防范REITs的房地产行业风险将起到积极作用。
由于我国房地产开发商对于银行贷款的过度依赖(80%以上的房地产开发资金来自银行贷款)，为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，央行在2003年6月出台了一系列房产信贷紧缩政策（121号文件），随后央行又提高了存款准备金率，加之去年10月的加息举措进一步加剧了房地产企业的融资困难，在此背景下，REITs在我国应运而生，且呼声日渐高涨，大有“井喷”之势头。然而，由于我国房地产投资信托的发展还不够成熟，相关法律规范也不够健全，REITs的发展存在着较大的不确定性，很多方面都面临着风险。具体来说，我国REITs的风险主要有以下几方面：
一、 赔偿责任风险
由于我国房地产市场与资本市场均存在着较为严重的信息不对称，再加上信托公司信息披露还不够透明，很多投资者的投资带有一定盲目性。无论是房地产投资信托公司还是投资者都有出现逆向选择的可能。甚至有一些购买房地产信托的投资者认为购买房地产投资信托产品与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好。这些投资者忽视了房地产投资信托蕴含的赔偿责任风险。信托无限网
央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担。信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人自身承担。
二、项目风险
REITs的风险主要来自于项目本身的风险，虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会给出较高的预期收益率，但这些只是参考并不是承诺。房地产投资信托的收益来源于房地产项目，项目进行的顺利与否直接影响房地产投资信托的收益率。当房地产项目遇到资金困难时，在融资对象是银行的情况下，可以申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息。但是在融资对象是信托投资机构和分散的投资者的情况下，开发商不可能得到追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。
三、操作风险和道德风险
房地产投资信托的操作风险是指由于受托人在管理信托资产过程中未能按信托计划所拟定的投资策略进行资产管理，或在执行投资策略过程中因其他违法违规行为而给投资人带来的或有损失。在房地产投资信托的实际操作中，如果受托人为了盲目追求高额回报率，在缺乏有效的风险监控情况下，资金使用不当使投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益率，就会形成操作风险。信托无限网
由于存在信息不对称，REITs的受托人在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处，由此产生的各种风险为道德风险。REITs在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成。此外，我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面临着所有者缺位、法人治理结构低效运作等诸多问题。因此，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业很有可能会发生被投资企业的道德风险。
在发达国家REITs模式中，往往会聘用专业房地产公司对投资、管理、业务扩展等方面进行专业管理，在很多国家的房地产投资信托中还引入了保管银行的概念，对房地产资金的投向、运用进行监督管理。对房地产投资信托本身的操作风险和道德风险起到一定的监控作用。而我国REITs在这方面还有所欠缺，有待相关法律法规的早日出台。
四、自身运行模式风险
由于我国的REITs是在中央银行提高房地产开发商银行贷款门槛，房地产开发商出现融资困难的背景下应运而生的，大部分REITs采用直接债务融资模式，即在房地产开发商以自身项目作为抵押的前提下，直接贷款给房地产开发商。在这种模式中，我国绝大部分房地产投资信托计划只是针对特定的一个项目募集资金，单笔规模多在2亿元以下，并且多以贷款的形式操作，运作模式较为单一。一旦这个特定的房地产项目出现问题，房地产投资信托公司就面临着损失的风险。相对于国外成熟房地产投资信托，我国的REITs没有发挥专家理财、多元化投资来实现分散风险、最大化收益的优势。较为单一的运行模式潜伏着极大的风险。
五、流动性风险
由于受每份信托计划合同总数不能超过200份的限制，目前房地产投资信托公司只有通过提高单份合同资金数量来募集相应规模的资金。动辄5万、10万元的投资规模让个人投资者必须考虑流动性的问题。美国REITs的收益凭证归于证券的范畴，可以在交易所上市交易且受到证券法律的监管。而目前我国房地产投资信托的资金和产品仅限于信托凭证转让，且投资信托合同只能在信托公司提供的交易平台上进行转让。因此，投资者必然面临着流动性风险。
六、房地产行业风险
由于房地产投资信托募集资金的绝大部分都投资于房地产项目，房地产行业的风险很容易通过房地产投资机构传递到其投资者身上，因此，房地产投资信托还面临着房地产行业的风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长，资金占用量大，利润回报较高。房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。此外，由于我国房地产市场发展规模扩张比较快，市场不规范的地方很多，导致房地产行业纠纷多、诚信差。目前，房地产市场已经连续3年列为国务院清理整顿市场秩序的专项治理重点。尤其在今年5月11日，国务院办公厅转发的七部委（建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会）联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，再次提出了要防范房地产市场风险的要求。意见中强调要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。这一政策对防范REITs的房地产行业风险将起到积极作用。
(xintuo摘自大众科技报)